Imóveis

Direito Imobiliário

Empresas imobiliárias

O novo Código Civil (Lei nº 11.406/2002), que entrará em vigor no próximo ano de 2003, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro uma concepção moderna e atualizada voltada para a caracterização da empresa. A partir do conceito de empresário expresso pelo art. 966 do Código Civil de 2002, a empresa vem a ser definida como toda organização econômica destinada à produção ou circulação de bens e de serviços. Considerando que os imóveis enquadram-se, segundo a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, como bens ofertados e anunciados no mercado para comercialização, as empresas que atuam no ramo imobiliário devem ser, portanto, consideradas como empresas comerciais, com objeto de natureza mercantil. A propósito, desde a Lei nº 4.068/62, cumpre observar que a legislação já definiu que "são comerciais as empresas de construção". Assim, o direito, progressivamente, desde o Século XIX, abandonou a concepção tradicional de que os negócios jurídicos relativos a imóveis seriam de natureza civil, passando a adotar o entendimento de que a atividade imobiliária organizada e realizada através de empresas é de natureza mercantil e desse modo submetida à regulação pelo direito comercial. Tanto assim que o próprio Código Comercial de 1850, agora revogado, tratava em alguns dispositivos (arts. 232 a 234), do contrato de empreitada para fins de construção de obra, como uma modalidade da locação mercantil de serviços.

  Devemos considerar, juridicamente, como empresas do ramo imobiliário aquelas que tem por objeto a construção, incorporação, administração ou comercialização de imóveis, como as empresas construtoras, incorporadoras e de corretagem. Todavia, não em razão do objeto, mas em virtude da sua forma, como sociedades mercantis, é que essas empresas são regidas e reguladas pelas normas de direito comercial no que tange à sua constituição e organização. As empresas imobiliárias, organizadas como sociedades mercantis, somente adquirem personalidade jurídica com o arquivamento dos seus atos constitutivos perante a Junta Comercial. Somente quando constituída como sociedade por quotas (Decreto nº 3.708/19) ou mesmo como sociedade anônima (Lei nº 6.404/76), é que os sócios das empresas imobiliárias asseguram responsabilidade limitada perante terceiros, respondendo o capital da sociedade - e não o patrimônio particular dos sócios - pelo passivo contratado em virtude da execução das suas atividades.

  A Lei de Proteção do Consumidor (Lei nº 8.078/90), enquadra também no conceito de fornecedor, as empresas que tenham por objeto a construção ou comercialização de produtos ou prestação de serviços, considerando como produto "qualquer bem, móvel ou imóvel" (art. 3º, parágrafo 1º). Desse modo, as práticas comerciais adotadas pelas empresas do setor imobiliário no relacionamento com a sua clientela sujeitam-se às normas protetivas de defesa do consumidor, evidenciando, também por esse lado, a natureza mercantil da atividade imobiliária.

  O reconhecimento da natureza mercantil das empresas imobiliárias é importante para o direito na medida em que delimita a aplicação da legislação comercial para a organização formal dessas empresas, mas cujo objeto deve ser executado tendo em vista a incidência de normas de outros ramos do direito, como o direito imobiliário, o direito urbanístico e as normas especiais que disciplinam o exercício das profissões vinculadas às atividades de construção, incorporação e corretagem de imóveis.

Ivanildo Figueiredo, tabelião público do 8º Ofício de Notas da Capital e professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). e-mail: ivanfig@nlink.com.br