Reajuste do aluguel
Nos contratos de locação de imóveis, seja para fins residenciais ou comerciais, prevalece o princípio legal da livre convenção do valor do aluguel (Lei nº 8.245/91, art. 17). Assim, o acordo de vontades entre o locador e o locatário, formalizado no respectivo contrato, é que vai determinar tanto o valor da locação como se o mesmo será reajustado durante o prazo de vigência do contrato, e, nesse caso, o critério de reajuste ou atualização monetária do aluguel. O parágrafo único do art. 17 da lei de locação (Lei nº 8.245/91) estipula que "nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica". A legislação específica referida neste dispositivo são as leis que definem as normas das políticas econômicas e monetárias do Governo Federal, como a Lei nº 9.069/95, que regula o Plano Real e a Medida Provisória nº 1.750/99.
A Lei nº 9.069/95, em seu art. 28, º 3º, prevê a possibilidade de reajuste do valor do aluguel, se assim for convencionado pelas partes, mas desde que a periodicidade do reajuste seja anual. A Medida Provisória nº 1.750/99, que dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real permite a adoção de índices de reajuste "que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano" (art. 2º). Os índices de reajuste normalmente utilizados para a correção dos aluguéis são o IGP e o IGPM da Fundação Getúlio Vargas, o INPC e o IPCA da Fundação IBGE, ou o IPC da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas-FIPE. Não é cabível o reajuste do aluguel pelo INCC, por exemplo, porque este índice mede a variação do custo da construção civil, o que é inaplicável ao contrato de locação, que tem por objeto imóvel já edificado e não o que está sendo construído. É também ilegal o contrato prever a aplicação de mais de um índice de reajuste, deixando ao alvedrio do locador escolher o índice a ser utilizado, o que não impede que seja indicado um critério de substituição do índice que, por hipótese, venha a desaparecer no curso do contrato de locação.
De qualquer modo, o reajuste do valor do aluguel deve ter freqüência anual, e o primeiro reajuste somente pode ser aplicado após o período de um ano contado da assinatura do contrato. O º 1º do art. 2º da Medida Provisória nº 1.750/99, estabelece, de modo cogente, que "é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano."
A todo tempo, durante a vigência do contrato, podem as partes alterar o contrato de locação no que tange ao valor do aluguel, bem como para inserir, modificar ou excluir cláusula que trate do reajuste (Lei nº 8.245/91, art. 18). A lei de locação estabelece, ainda, um parâmetro que deve orientar a fixação do valor do aluguel, quando este for discutido judicialmente, e que é o preço de mercado (Lei nº 8.245/91, art. 19). Através de ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70), tanto o locador como o locatário, após decorrido o prazo de três anos de vigência do contrato, podem requerer a revisão do valor do aluguel, "a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".
n Ivanildo Figueiredo, Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). e-mail - ivanfig@nlink.com.br
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