"Negociação de imóveis será agilizada"
Karla Veloso
Da equipe do DIARIO
O déficit habitacional do País cresceu 20% nos últimos 10 anos. Como banco oficial responsável pelos financiamentos de moradias, a Caixa Econômica Federal (CEF), segundo seu presidente, Emílio Carazzai, contribuiu para que esse percentual não fosse maior. Desde 95 a instituição aplicou R$ 25,18 bilhões em habitação, favorecendo 1,93 milhão de mutuários. Nesse ano, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) estava quebrado. A própria Caixa, com saldo negativo de R$ 2 milhões/mês, precisava tomar recursos emprestados para se manter.
Mas, segundo Carazzai, hoje a situação é outra. A instituição, após passar por um processo de reestruturação, está de cara nova. As mudanças implicaram na transferência de 800 mil contratos problemáticos para a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), na centralização de serviços para reduzir custos e na implantação de três programas de demissão voluntária, nos quais 12 mil funcionários aderiram. Além disso, cerca de 1,38 milhão de contratos gerados por programas mal-sucedidos já foram solucionados. A Caixa hoje é doadora de recursos para o mercado interbancário. Pelo segundo ano o FGTS tem captação líquida positiva.
Há três anos à frente da instituição, Emílio Carazzai defende a implantação do Estatuto da Cidade para resolver a maior dificuldade atual no setor habitacional. Segundo ele, o acesso à terra. Ressalta a necessidade da combinação dos orçamentos fiscais dos governos federal, estadual e municipal para angariar recursos à habitação. Diz que falta de moradia às famílias de baixa renda só será resolvida com doação, pois não adianta oferecer financiamento a quem não tem renda suficiente para pagar.
DIARIO DE PERNAMBUCO - Quais as prioridades da Caixa para 2002?
Emílio Carazzai - Em primeiro lugar nós queremos completar nosso projeto de implantação dos correspondentes bancários e chegar a abril de 2002 com 1.197 municípios do nosso País prontos para receberem algum ponto de atendimento. São 5.561 municípios no total. Se somar a rede de agências de bancos mais as lotéricas você tem hoje aproximadamente 3,5 mil cidades que são atendidas de alguma maneira. O restante não tem nenhum tipo de assistência. Então o que nós pretendemos com os correspondentes é permitir que esses lugares se integrem à rede eletrônica da CEF e possam dessa forma atender às populações locais. Sobretudo com pagamento de benefícios.
DP - Quanto a CEF está investindo nesse projeto?
Carazzai - Nesse projeto especificamente, que na realidade são 2,4 mil correspondentes cobrindo 1.197 cidades, o volume total de investimentos será de R$ 40 milhões. Inicialmente estaremos pagando o Bolsa Escola, que terminou agora em dezembro com 5.550 municípios já cadastrados. Em seguida vamos ativar gradualmente outros benefícios que já estão nos softwares dos correspondentes.
DP - E em relação aos financiamentos habitacionais?
Carazzai - A primeira prioridade nossa é retomar os financiamentos às famílias de classe média. Que será possível por conta da dotação de R$ 1 bilhão aprovada pelo Conselho Deliberativo do Fundo de Amparo ao Trabalhador (Codefat). E também pelo fato de que essa dotação, independentemente do que o FAT poderá consignar a mais, poderemos contar com recursos próprios do banco. Ainda podemos contar com o Programa Nacional de Subsídio à Habitação de Interesse Social (PSH), que foi criado pelo presidente Fernando Henrique, através de Medida Provisória. Essas duas iniciativas são inéditas e representam uma verdadeira quebra de paradigma. Porque historicamente, no nosso País, antes do Governo atual nunca se consignaram recursos no Orçamento Geral da União (OGU) para financiamentos de programas habitacionais. Havia no nosso País, e de certamaneira ainda há, uma crença equivocada. Um pressuposto de que era possível resolver o problema do déficit habitacional brasileiro com crédito. Isso não é coerente com a realidade. Nós temos um volume expressivo de famílias que não têm renda contínua que lhes permitam ter acesso ao crédito. Conseqüentemente deve existir programas específicos para essas famílias. Mas não como crédito. Como transferência de renda.
DP - Qual o volume total de recursos para financiamentos em 2002?
Carazzai - Assim como nós tivemos a oportunidade de quebrar recorde histórico no País, aplicando em 2000 R$ 7,2 bilhões, destinados a 408 mil mutuários, a nossa expectativa é podermos, tanto pelo lado da oferta, ou seja, disponibilidade de recursos, como pelo lado da demanda, que é a propensão das famílias investirem em residência, ultrapassar esses números. O fato é que esperamos ter um ambiente macroeconômico mais favorável em 2002 do que o de 2001. Inclusive com o crescimento do produto e um nível de atividade mais elevado que o deste ano. Isso nos leva a crer que o orçamento mais robusto, como o que teremos em 2002, possa ser aplicado. São R$ 8,2 bilhões no total, R$ 3,8 já aprovados pelo FGTS. Mais R$ 1,2 bilhão do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), R$ 1 bilhão do FAT e R$ 1,5 bilhão da Caixa. Há outros R$ 700 milhões alocados no OGU.
DP - Há outros projetos importantes em andamento?
Carazzai - Sim, de repercussões duradouras. Como por exemplo a centralizadora de processamentos de créditos imobiliários, uma verdadeira fábrica, moderna eletrônica. Vamos implantar uma em São Paulo e outra em Brasília. Elas trabalharão no sistema de espelhamento, em tempo real. Uma servirá de suporte permanentemente para a outra. De modo que minimizaremos todos os riscos de acidentes. Essas centrais terão várias finalidades. A primeira delas é melhorar o atendimento das agências ao público, porque toda parte de processamento de retaguarda, que hoje é feita pela agência, será realizada eletronicamente pela central. Em segundo lugar ela servirá como suporte logístico para a securitização de créditos imobiliários. Na minha opinião a Caixa tem que liderar a logística do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
DP - O que falta para essa liderança se concretizar?
Carazzai - Nós precisamos completar o desenvolvimento do SFI. Para isso existe pré-condições. Algumas são visíveis, discutíveis e familiares para os analistas. Como a questão das taxas nominais e reais de juros e a necessidade de um sistema tributário amigável para essas operações de mercados de capitais. Além disso precisamos de títulos, instrumentos de investimentos adequados aos interesses dos aplicadores, e de leis e aplicações de normas pelo sistema judiciário que protejam o capital investido. Do contrário os investidores evitarão o setor imobiliário.
DP - Mas no SFI já temos a figura da fidúcia, um dispositivo que permite a retomada do imóvel de imediato, em caso de inadimplência.
Carazzai - O que se espera é que o dispositivo da alienação fiduciária nos traga mais agilidade e um maior grau de certeza de recuperação da garantia em relação à hipoteca. Não é por outro motivo que o legislador em 1997 introduziu essa figura. A metáfora que nós usamos é uma comparação entre o mercado de automóveis e o mercado de imóveis. Para aquisição, financiamento ou revenda de um automóvel, que muitas vezes vale o preço de uma casa, há procedimentos burocráticos e processuais mais ágeis. Enquanto que no caso de um imóvel não se consegue ao menos uma escritura definitiva com menos de 45 dias de comprado. O carro você sai da loja dirigindo, mesmo tendo comprado financiado. Os documentos, normalmente, são entregues em questão de horas.
DP - Mas isso seria para aquisição do imóvel. Da mesma forma o automóvel é retomado rápido se as prestações não forem pagas, não é verdade?
Carazzai - Exatamente.
DP - É isso que falta então em relação à casa? Essa agilidade para recuperar o capital?
Carazzai - O que nós insistimos nessa comparação entre os dois sistemas é que, independentemente do valor do bem, um funciona de forma moderna, ágil. E o outro obedece uma legislação arcaica, a procedimentos não mais aceitos pela população brasileira. Temos um mercado, que no caso do automóvel funciona, demonstra que o problema não é da nossa organização social ou administrativa. Fomos capazes de desenvolver um sistema satisfatório. O Brasil tem tecnologia e condições para ter um sistema de negociação de imóveis mais ágil que o atual. Nós estamos trabalhando nesse sentido.
DP - Não seria esse sentimento que as pessoas têm em relação à casa própria. Acham que o carro se pode perder, mas a casa não. Não abrem mão da moradia com a mesma facilidade?
Carazzai - Na minha percepção a questão não está do lado dos proprietários, dos financiados. E sim da burocracia. As pessoas são vítimas dessa burocracia. Precisamos dos registros eletrônicos. Vou lhe dar um exemplo concreto. Ano passado fizemos uma operação de securitização com a Companhia Brasileira de Securitização, no valor de R$ 150 milhões, envolvendo 1,6 mil operações de crédito que serviram de lastro para essa operação. Como são operações de diversos municípios do País, tivemos que fazer as averbações nos respectivos cartórios de registro de imóveis. Levamos seis meses para termos todas as averbações feitas. Ao final verificamos que 75 estavam erradas. Tiveram que ser refeitas. Ora, uma operação de mercado de capitais se faz em questão de segundos hoje no País. Qualquer coisa que envolva meses é inaceitável. Daí a importância de resolvermos o contexto macroeconômico, de modo a termos uma consolidação da estabilidade da economia. Taxas nominais e reais de juros mais baixas. Questão essencial para o SFI decolar. Mas quando nós tivermos é preciso ter a logística. E a CEF está se preparando para isso. Oferecer suporte logístico ao mercado para que o SFI decole.
DP - A reestruturação da CEF era necessária?
Carazzai - As modificações eram necessárias por várias razões. Em primeiro lugar porque o legado de programas mal sucedidos do passado, principalmente na primeira metade da década de 90, provocaram prejuízo estrutural na CEF. Colocaram em risco seu patrimônio. Tornou-se uma ameaça às finanças públicas, uma vez que a Caixa é 100% da União, ter prejuízo de R$ 2 bilhões/ano, embutidos nas carteiras imobiliárias. Por isso a criação da Emgea era necessária. Repassamos 400 mil contratos de baixa renda para lá. A Caixa ficou com 67 mil. Esses 467 mil serão objetos de nosso esforço para regularizar em 2000. Temos certeza que no mínimo 150 mil serão regularizados já no próximo ano. Na minha opinião há condições de ir mais longe. Até a todos. Dependendo das aprovações que tivemos em relação à retomada de programas com desconto. Em segundo lugar, a CEF, por ser tratada e vista pelo BC como banco comercial, igual aos demais, precisa atender e está enquadrada nos índices exigidos pela resolução nº 2.099. É como estamos hoje. Enquadrados em todos os índices, desde o capital de giro a provisionamento. A Caixa é uma instituição saudável do ponto de vista econômico e operacional. É extremamente líquida.Foi uma iniciativa corajosa do Governo federal. Basta dizer que por muito menos que isso o BNH foi extinto em 1986. Enquanto que esse Governo teve coragem de tomar decisões políticas, de não deixar para o próximo as mudanças.
DP - Foram essas mudanças que levaram o banco a reduzir em 20% os empréstimos este ano?
Carazzai - Nós tivemos basicamente uma retração na demanda. Esse é o fenômeno mais importante. Por outro lado é preciso reconhecer que a reestruturação patrimonial também contribuiu para a retração nos financiamentos habitacionais.
DP - Por que na reestruturação alguns setores, como por exemplo o de licitação, foram centralizados no eixo Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília?
Carazzai - Se você tem condições de agir em tempo real você pode reduzir custos com escritórios de representação, empregados envolvidos em atividades burocráticas. Demos prioridade a transferir nosso pessoal para a rede de pontos de vendas. Eliminando, gradualmente, as filiais envolvidas com trabalho de retaguarda.Não há nenhuma vinculação geográfica. Apenas volume de transações.
DP - Essa redução de custos foi de quanto?
Carazzai - Em primeiro lugar nos preocupamos em não aumentar os gastos. Se os preços aumentam, os salários aumentam e você continua tendo a mesma despesa já é um avanço. Adicionalmente vamos fazer um esforço de redução nominal para o próximo ano de 15% em despesas operacionais.
DP - Como o senhor pretende fazer isso?
Carazzai - Temos espaço para isso. Nos últimos anos executamos três PDV's. Foram 12 mil funcionários a menos. Já contratamos, só na minha administração, 10 mil técnicos bancários, todos concursados e com salários competitivos. Ajustados com a curva do mercado. Outra medida será a redução de serviços terceirizados. Vamos retomar nossa atividade de cartão de crédito a partir de março de 2002. Temos investindo em tecnologia mais de US$ 300 milhões/ano. Trata-se de um orçamento expressivo que permite à instituição dar saltos de volumes expressivos de transações e absorver programas como o Bolsa Escola, Auxílio-Gás, entre outros.
