Imóveis

Direito IMOBILIÁRIO

Ano novo, novo Código

No início deste ano de 2002 será promulgado o novo Código Civil Brasileiro, que substituirá o velho e ultrapassado Código de 1916. Apesar de ter tramitado por mais de 25 anos no Congresso Nacional, o que motivou críticas de que ele já nasceria desatualizado em comparação com o antigo, o novo Código representa uma evolução, um avanço, no âmbito do nosso direito positivo, inclusive porque incorporou diversos novos princípios e institutos jurídicos constantes da Constituição Federal de 1988. Apesar da vigência do novo Código Civil somente se iniciar em 2003, respeitando o período de um ano de vacatio legis, é fundamental que, desde logo, passemos a analisar e estudar as suas normas, verificando as principais modificações introduzidas.

  No campo do direito imobiliário, várias foram as alterações e novidades trazidas pelo novo Código, em particular nas normas do seu Título III, relativo ao Direito das Coisas (arts. 1.197 a 1.508). Para começar, sistematizando de um modo mais objetivo os direitos reais, o art. 1.226 relacionou, em primeiro lugar, a propriedade como direito real (inciso I), e incluiu dois novos institutos, o direito de superfície (inciso II) e o direito do promitente comprador do imóvel (inciso VII).

  Na disciplina jurídica da propriedade imobiliária, o novo Código Civil, em seu art. 1.229, parágrafo 1º, introduziu o princípio constitucional da função social da propriedade, enunciando que "O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (.....)" Esta nova disposição substitui a primitiva redação do Código de 1916, que, em seu art. 524, considerava a propriedade como um direito absoluto. Também adequando-se aos princípios constitucionais, o art. 1.231 do novo Código separa a propriedade do solo da do sub-solo, restringindo, ainda, o exercício do direito de propriedade nos imóveis que sejam considerados como "potenciais de energia hidráulica, monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais".

  Dentre outras modificações interessantes, o novo Código estabeleceu o direito do construtor de adquirir o terreno de terceiro sobre o qual ele veio, de boa-fé, a edificar um prédio, isto se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, podendo comprar a propriedade do solo mediante o pagamento de indenização fixada judicialmente (art. 1.255, parágrafo único). Também nas disposições sobre direito de passagem para via pública de imóvel encravado (art. 1.285, parágrafo 1º) ou de passagem para cabos e tubulações subterrâneas (art. 1.286), o novo Código estabelece regras que limitam o exercício de direitos do proprietário sobre o respectivo imóvel.

  Uma das principais atualizações no campo do direito imobiliário introduzidas pelo novo Código Civil refere-se ao regime jurídico do assim denominado condomínio edilício, ou condomínio em edificações (arts. 1.331 a 1.357), em que promoveu uma sistematização das normas da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporações), instituindo um regime mais moderno e consolidado com base nos dados da experiência e de precedentes jurisprudenciais sobre a matéria.

n Ivanildo Figueiredo, Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).